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北上广深个人出租房税率锐减 部分甚至直接减半

Date: 2019-02-28
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  目前,北京、上海、广州、深圳均已下调个人出租住宅的税率。四座城市原本执行的政策不同,调整后的新政策依然有差异。


  在广州房租每月3000元,广州去年对于这档租金的综合征收率为6%,最新的征收率降为4%,税款从原来的180元降至120元。


  从2019年1月1日起,受益于小微企业普惠性减税政策,个人出租住宅的综合征收率也迎来普遍下调,该减税政策暂定期限为三年,将执行到2021年12月31日。


  目前,北京、上海、广州、深圳均已下调个人出租住宅的税率。四座城市原本执行的政策不同,调整后的新政策依然有差异。比如,对于月租金不超过10万元的,北京、深圳的综合征收率均减半,分别降为2.5%、2.25%,上海为3.5%,广州不同的租金对应2%、4%、4.295%。


  虽然按照税法规定,个人出租住宅的,需要缴纳相应税款,但现实中很多房东并没有缴税。除非租客因为子女教育、住房公积金提取、居住证办理,或者公司能报销租金等,要开具相关证明,需要完税凭证。


北上广深个人出租房税率锐减 部分甚至直接减半


  部分税率直接减半!


  2月27日,据北京朝阳区潘家园“个人出租房屋税款代征点”工作人员处获悉,个人出租住宅的税率降了。月租金不超过10万元的,税率减半,从原来的5%降到2.5%;月租金在10万元以上的,税率从原来的5%降至4%。该工作人员还进一步解释到,比如月租金4000元,用4000除以1.05得到不含税的租金(剔除掉租金中包含的5%的增值税),再乘以税率2.5%,就是房东应该缴纳的税款,税款减半为95元。


  从2019年1月1日起,北京个人出租住宅综合征收率发生调整。个人出租住宅原来统一执行5%的综合征收率,现在月租金(不含税)不超过10万元的,税率降为2.5%;月租金(不含税)在10万元以上的,税率降为4%。


  按照税法规定,个人出租住宅的出租方需要缴纳增值税、个税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、印花税、耕地占用税、教育费附加和地方教育费附加等多项税款。


  在税收征管上,各地并没有按税种逐一征收,而是根据法律授权采用综合征收率来征收。由于涉及的这些税费中,部分属于地方税费,各地适用的税费标准、优惠政策等存在差异。


  北京原来征收率统一为5%,为何调整成以月租金10万元为界的两档不同税率(2.5%、4%)?北京某区税务局相关负责人表示,个人出租住宅涉及的税费中,像房产税等没有起征点的差异,所以北京之前的综合征收率统一为5%。但这次小微企业减税政策,包含增值税起征点调整,调整后的政策对租金进行了分档。


  1月9日,国务院常务会议推出了一批针对小微企业的普惠性减税措施。其中,对包括小微企业、个体工商户和其他个人的小规模纳税人,将增值税起征点由月销售额3万元提高到10万元,即月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税。


  这次普惠性减税政策,除了增值税,还包含“六税两费”——由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。


  而增值税小规模纳税人原来依法享有的资源税、城市维护建设税等优惠政策,可以叠加上述政策。


  国家税务总局信息显示,31个省、自治区、直辖市均已明确小微企业“六税两费”按50%幅度顶格减征。


  包括北京等地,对于月租金10万元以下的综合征收率,从5%降至2.5%,适用的就是上述小微企业税费减半的政策。


  北上广深调税政策各不同


  上海个人出租住宅的税收政策调整为,月租金收入(不含税)在10万元以下的,按照3.5%的税率征税;月租金收入(不含税)在10万元以上的,按照5%的税率征税。


  上海两档征收率维持3.5%、5%不变,但分档标准从原来的月租金3万元提高到了10万元。新政策从2019年1月1日执行,因为小微企业增值税起征点标准提高到10万元,个人出租住宅适用政策随之调整。


  广州对个人出租住宅的征收率分了四档,四档税率均有不同程度下调——月租金收入(不含税)未达2000元的,按综合税率2%征收(此前为4%);月租金收入(不含税)2000元到3万元,按综合税率4%征收(此前为6%);月租金收入(不含税)在3万~10万元的,按综合税率4.295%收税(此前为7.9%);月租金收入(不含税)在10万元以上的,按综合税率5.91%收税(此前为8%)。


  其中,月租金收入低于2000元的,综合税率减半征收,从原来的4%降至2%。最新的政策执行三年,从2019年1月1日到2021年12月31日。对于月租金为5000元的,综合税率从原来的6%降至4%,但这个税率只能开具增值税普通发票;如果想要开具增值税专用发票,综合税率为5.5525%。


  深圳对个人出租住宅的税收政策,从原来的三档缩减为两档。深圳原来的三档税率,是因为随着租金收入增加,需要缴纳更多税种。深圳税务局信息显示,原来月租金不超过3万元的,需要交纳4%的房产税和0.5%的个税;月租金3万到10万的,增加了1.5%的增值税和0.105%的城市维护建设税;月租金超过10万元的,还增加了0.045%的教育费附加和0.03%的地方教育费附加。


  深圳最新政策调整为,月租金收入(不含税)不超过10万元的,综合征收率为2.25%;月租金收入(不含税)超过10万元的,综合征收率为4.09%。个人出租住房的税收政策,适用小微企业和小规模纳税人的优惠政策,包括增值税起征点提高到10万元,房产税、相关附加税费减半征收。所以,对于月租金收入小于或等于10万元的,综合征收率减半为2.25%。


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